Новости

Кадастровый учет МКД в Ленинградской области: «фактические» и «проектные» площади

Для реализации построенных площадей в законном порядке, застройщику необходимо поставить многоквартирный дом на государственный кадастровый учет.

С начала 2014 года в Ленинградской области постановка на кадастровый учет многоквартирного дома (МКД) осуществляется одновременно со всеми его помещениями — жилыми, нежилыми, а также имуществом общего пользования.

На здание многоквартирного дома и все его помещения должны быть сформированы технические планы, содержащие сведения, необходимые для постановки объекта недвижимости на кадастровый учет, получения кадастрового паспорта и оформления права собственности.

Сведения о помещении в техническом плане в соответствии с требованиями Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» и Приказа Минэкономразвития России от 01.09.2010 N 403 (ред. от 25.02.2014)  указываются на основании представленных заказчиком кадастровых работ документов: разрешения на ввод в эксплуатацию объекта или проектной документации объекта. Копии указанных документов включаются в состав Приложения. Только если Градостроительным Кодексом РФ не предусмотрена разработка названных выше документов, сведения о помещении указываются в техническом плане на основании декларации.

Фактические и проектные площади

В Ленинградской области на сегодняшний момент согласно действующему законодательству сведения,  указанные в разделе «Характеристики помещения» технического плана, в том числе сведения о площадях помещений многоквартирного дома органом кадастрового учета в государственный кадастр недвижимости вносятся на основании информации, представленной в проектной документации, являющейся Приложением техплана.

Документом основания при постановке на кадастровый учет многоквартирного дома в Ленобласти является проектная документация, так как в ней даны точные характеристики как самого здания, так и каждого его жилого и нежилого помещения (конфигурация, местоположение на этаже, площадь), тогда как в разрешении на ввод объекта в эксплуатацию, например, площади квартир, дифференцированных по количеству комнат, указаны суммарно, а площади нежилых помещений — отсутствуют.

Однако разрешение на ввод объекта в эксплуатацию также необходимо, так как в случае отсутствия этого документа, МКД  рассматривается как объект незавершенного строительства, постановка помещений в котором на кадастровый учет действующим законодательством не предусмотрена.

Разночтений между так называемыми фактическими и проектными площадями, по мнению филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ленинградской области, при корректной подготовке документации на построенный дом быть не должно.

В процессе строительства здания корректировка проектной документации идет постоянно, застройщик вносит изменения — авторскими листами. В результате — площади проектной документации приобретают фактические значения. Именно эти площади, в окончательной редакции, вносятся в разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, в сведения Кадастра, в свидетельства о праве собственности.

Важно отметить, что повторную экспертизу при изменении проектной документации проводить не требуется, если во время строительства дома не были затронуты внешние и внутренние конструктивные элементы, а также отклонения «фактических» площадей от «проектных»  — не превысили значений, установленных строительными нормами и правилами.

Сравнение практик разных субъектов

Таким образом, если сравнивать практику Ленинградской области с практикой других субъектов Федерации, можно сделать вывод, что речь идет не о постановке на учет МКД по «фактическим» или «проектным» площадям, а о разном подходе к подготовке документов, подаваемых для кадастрового учета.

Кадастровая палата по Ленинградской области требует точного соблюдения действующих правовых норм Российской Федерации (без отсылок к исторически сложившейся практике), что, с одной стороны, приводит к бОльшим трудозатратам при подготовке документов для подачи  их на кадастровый учет, а с другой стороны, позволяет избежать наложений, дублей, иных ошибок. Кроме того, такой подход возлагает всю ответственность при допущении каких-либо кадастровых ошибок на застройщика и орган кадастрового учета, а не на дольщика.

_______________________________

За 2014 год в Ленинградской области на государственный кадастровый учет было поставлено 78 многоквартирных домов: общая площадь учтенных зданий составила  643345,40 квадратных метров, общая площадь учтенных помещений — 542595,90 квадратных метров.

По 1847 квартирам в настоящее время принято решение о приостановке осуществления кадастрового учета в связи с отсутствием разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.