Новости

Чем кадастровая стоимость отличается от рыночной?

Один из самых актуальных вопросов для всех владельцев недвижимости – введение налога на недвижимость на базекадастровой стоимости. С 1 января 2015 года начался переходный период: в ближайшие пять лет все регионы России должны перейти на расчеты налога по данной схеме.  Это касается и граждан, и организаций.
В Санкт-Петербурге налог по кадастровой стоимости пока затронул только коммерческие структуры. Для собственников жилья этот вопрос временно отложен.
В Ленинградской области время введения нового налога пока остается открытым вопросом. При этом многие граждане не знают, что такое кадастровая стоимость, чем она отличается от рыночной, и как ее определяют? На эти и другие вопросы ответил начальник отдела кадастровой оценки объектов недвижимости филиала Федеральной кадастровой палаты в Ленинградской области Денис Шереметьев.

- Денис Евгеньевич, когда в Ленинградской области вступят в силу новые правила начисления налога на недвижимость от кадастровой стоимости жилья для населения?

- Прежде чем ответить на Ваш вопрос, хочу отметить, что единого налога на недвижимость не существует. Сейчас есть земельный налог и налог на имущество физических лиц (то есть на объекты недвижимости). Земельный налог взимается именно от кадастровой стоимости земельного участка уже много лет. С 1 января 2015 года в силу постепенно вступают правила начисления налога на имущество граждан от кадастровой стоимости объектов капитального строительства (ОКС), то есть на квартиры, дома и т.д.

Перед тем как ввести налог по кадастровой стоимости ОКС, их надо оценить. Если в течение года администрация Ленобласти проведет мероприятия, которые необходимы для введения этого налога, то будет выпущено постановление о введении налога с 1января 2016 года. Пока такого постановления нет, и неизвестно, будет ли оно принято в течение 2015 года. Это зависит от властей региона.

- А какие подготовительные мероприятия необходимо провести администрации Ленинградской области?

- В первую очередь, необходимо точно знать, кому что принадлежит. Должны быть определены правообладатели каждого объекта капитального строительства. Информацию о правах на эти объекты нужно внести в государственный кадастр недвижимости (ГКН).

Важным направлением для Федеральной кадастровой палаты сейчас является привязка объектов к земельным участкам. Нам требуется избавиться от дублирующих записей в базе ГКН. Это крайне необходимо, поскольку если квартира налогоплательщика учтена дважды - то и налог за нее придет двойной. Скажу сразу, таких ошибочных случаев у нас практически нет. Мы постоянно работаем над их выявлением и исключением из базы.

- Не возникнет ли такой ситуации, при которой одни граждане будут платить налоги от кадастровой стоимости, а другие, как раньше, от инвентаризационной?

- Нет, чтобы этого не происходило, в 2015-м году мы должны привести всю базу к единообразию и только потом вводить налог. В любом случае, никто не будет платить налог от кадастровой стоимости до полной оценки всех объектов.

- Кто проводит оценку объектов капитального строительства, которые не попали в государственную кадастровую оценку?

- Этим в филиале Федеральной кадастровой палаты по Ленинградской области занимается отдел кадастровой оценки объектов недвижимости. За период с февраля 2014 по апрель 2015 года мы провели оценку более 700 тысяч объектов. Всего в государственной кадастровой оценке ОКС на территории Ленинградской области участвовало около 1 180 000 объектов. Конечно, несколько человек не смогут посетить все объекты в регионе и оценить их на месте. Во-первых, это было бы чрезвычайно затратно для государственного бюджета. Во-вторых, при индивидуальной оценке объектов может возникнуть коррупция: у недобросовестных оценщиков появится возможность для сговора и занижения стоимости. Поэтому разработаны специальные методики и программное обеспечение для проведения массовой оценки.

- Поясните для наших читателей, что такое «кадастровая стоимость»? Можно ли поставить знак равенства между кадастровой и рыночной стоимостью недвижимости?

- Кадастровая стоимость - это рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная массовыми методами. Федеральная кадастровая палата в своей работе использует средние удельные показатели кадастровой стоимости (УПКС). Они утверждены постановлением Правительства Ленинградской области №257 от 16 августа 2013 года. Удельный показатель – это стоимость одного квадратного метра земли или недвижимости. Стоит отметить, что налог от кадастровой стоимости платится только в период владения. Налог с продажи недвижимости (НДФЛ) будет, как и раньше, уплачиваться с рыночной стоимости (то есть с той цены, по которой совершена сделка).

- По какой методике оценивают объекты капитального строительства в Ленобласти?

- Стоимость ОКС определяется при наличии ряда характеристик, которые имеют объекты недвижимости. Они должны иметь вид (здание, помещение, объект незавершенного строительства либо сооружение), назначение и площадь.

- Используются ли в оценке важные и очевидные для всех граждан критерии, например, транспортная доступность или экология? Словом, популярные характеристики недвижимости?

- Безусловно. Учитываются как количественные, так и качественные факторы, влияющие на общую кадастровую стоимость. Качественный фактор – это наличие либо отсутствие чего-либо. Например, водоснабжение, вентиляция, охрана. Количественные – это метраж, расстояние до остановки общественного транспорта или дороги с твердым асфальтовым покрытием, до центра субъекта РФ. Причем для разных объектов они по-разному влияют на стоимость. Где-то отнимают, в ином случае прибавляют. Например, для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) близость грузового железнодорожного узла уменьшает стоимость: пыль, грязь, постоянный шум и прочие негативные факторы. Для промышленных и складских объектов грузовой терминал по соседству, наоборот, повысит кадастровую стоимость. Для жилья близость к Санкт-Петербургу является повышающим фактором, для базы отдыха – нет. Так что критерии транспортной доступности, обеспечения коммуникациями и другие преимущества учитываются и закладываются в стоимость.

- Есть ли механизмы для оспаривания присвоенной кадастровой стоимости?

- Кадастровую стоимость можно оспорить. Главным аргументом здесь могут быть некорректные данные, использовавшиеся при оценке. Например, стоимость ОКС была рассчитана как за трехэтажный особняк со всеми коммуникациями и современным ремонтом. А на деле это – маленький садовый домик. Если есть доказательства, то оспорить такое ошибочное решение будет несложно. Второй аргумент оспаривания – установление рыночной стоимости в качестве кадастровой. Если человек не согласен с кадастровой стоимостью, гражданин может самостоятельно заказать оценку рыночной стоимости своего объекта. Стоит помнить, что переоценка стоит денег. Кроме того, определив стоимость своего объекта, собственник закрепит ее в ГКН на несколько лет.

Аргументы по оспариванию кадастровой стоимости рассматривает комиссия, созданная при Управлении Росреестра по Ленинградской области, и, конечно, суд. Для юридических лиц оспаривание на комиссии обязательно (закреплено законом), физические лица могут обращаться напрямую в суд.

- В каких районах Ленобласти наиболее высокая кадастровая стоимость квартир?

- В тех, что окружают город: Всеволжский, Тосненский, Выборгский, Приозерский, Кировский. Дело в том, что основными покупателями в них становятся люди, работающие в городе. То же можно сказать и одачах, которые остаются местом отдыха горожан. Конечно, дача в 300 километрах от центра Санкт-Петербурга будет стоить дешевле, чем та, что находится в сотне километров от города. Поэтому кадастровая стоимость дач в садоводствах ближе к городу выше, чем в удаленных районах области.