Новости Волховского района

О сдаче жилого дома по адресу: Южный бульвар, 2

Информация начальника сектора архитектуры и строительства администрации Волховского муниципального района Светланы Михайловой.

В 2011 году Застройщик ООО «Нева Инвестстрой» по итогам открытого аукциона заключил договор аренды земельного участка по адресу : г.Волхов, бульвар Южный дом 2 с разрешенным использованием под жилую застройку среднеэтажную.

В октябре 2011 года предыдущей администрацией МО город Волхов был объявлен аукцион в электронной форме на приобретение жилых помещений путем долевого участия в строительстве малоэтажного жилого дома в рамках реализации муниципальной адресной программы «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда на территории МО город Волхов с учетом необходимости развития малоэтажного строительства на 2011-й год». В связи с тем, что в электронном аукционе участвовал лишь один застройщик ООО «Нева Инвестстрой», по итогам данного аукциона администрацией МО город Волхов был заключен муниципальный контракт на приобретение 36 квартир в жилом доме по адресу : г.Волхов, бульвар Южный дом 2 путем долевого участия в строительстве этого дома. Срок передачи квартир в соответствии с дополнительным соглашением №1 к муниципальному контракту не позднее 1 апреля 2012 года. Осуществлено это не было.

Разрешение на строительство 36-квартирного жилого дома выдано в 2011 году администрацией МО город Волхов на основании заявления от застройщика и проектной документации. При выдаче разрешения на строительство уполномоченный орган местного самоуправления т.е. в нашем случае администрация МО город Волхов, обязан проверить, подлежит ли представленная проектная документация государственной экспертизе в соответствии с градостроительным кодексом РФ.

После объединения двух администраций и передачи полномочий администрацией МО город Волхов администрации Волховского муниципального района, 18 февраля 2013 года было подписано трехстороннее соглашение о передаче прав и обязанностей по муниципальному контракту на приобретение 36 квартир путем долевого участия в долевом строительстве данного малоэтажного жилого дома. На этот период готовность жилого дома составляла ориентировочно 90 %. Стоимость по контракту — более 48 миллионов. В администрацию Волховского муниципального района было передано финансирование строительства администрацией МО город Волхов в сумме всего 4 млн.рублей, хотя по условиям контракта последний платеж должен составлять 35% от стоимости контракта после получения застройщиком - ООО «Нева Инвестстрой» разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и передачи квартир дольщику ( более 17 миллионов рублей). То есть, районная администрация приняла то, что фактически было на тот период времени.

При передаче прав и обязанностей по контракту было выявлено, что срок передачи квартир просрочен и нарушены условия по оплате этапов строительства. Также выявлено, что муниципальный контракт составлен некорректно, с нарушениями федерального закона от 30 декабря 2004 г №214 -ФЗ (с изменениями) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Данным федеральным законом не предусмотрено представление актов выполненных работ КС-2 дольщику при оплате определенного этапа. Статьей 4 федерального закона №214-ФЗ определено, что конкретно должен содержать договор долевого участия в долевом строительстве. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов. В связи с тем, что все сроки передачи квартир были нарушены, по поручению главы администрации Волховского муниципального района неоднократно направлялись претензии в адрес ООО «Нева Инвестстрой». В Арбитражный суд по городу Санкт-Петербургу и Ленинградской области подано исковое заявление о взыскании с застройщика - ООО «Нева Инвестстрой» пеней и неустойки за просрочку передачи квартир дольщику – т.е. теперь администрации Волховского муниципального района.

В июне 2013 года застройщик ООО «Нева Инвестстрой» обратился в администрацию района с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Застройщиком были представлены документы, отвечающие всем требованиям Градостроительного кодекса РФ. В администрации Волховского муниципального района действует административный регламент по предоставлению муниципальной услуги «Выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию». В соответствии с данным регламентом осмотр объекта для оформления документов по вводу его в эксплуатацию проводит специальная комиссия ( участие главы администрации в ней не предусмотрено). На основании данного регламента был проведен визуальный осмотр 36 квартирного жилого дома. В процессе визуального осмотра не выявлено несоответствия параметров построенного объекта проектной документации (согласно статьи 1 п.14 Градостроительного кодекса РФ под параметрами построенного объекта понимается высота, этажность, площадь, объем), но были обнаружены недостатки по объекту, на которые получено гарантийное письмо от застройщика об их устранении. При этом комиссией при визуальном осмотре объекта установлено, что выявленные недостатки не оказывают влияния на безопасность объекта и не представляют угрозы жизни людей и могут быть устранены в процессе эксплуатации жилого дома по гарантийным обязательствам застройщика.

В связи с тем, что застройщик предоставил все документы в соответствии с Градостроительным кодексом, в том числе разрешение на строительство, выданное ранее администрацией МО город Волхов, а также акт приемки объекта, подписанный застройщиком и проектировщиком, что построенный объект соответствует проектной документации, у администрации Волховского района отсутствовали законные основания для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

По нашему запросу мы получили и разъяснения комитета строительного надзора и государственной экспертизы Ленинградской области о том, что отмеченные в акте осмотра построенного объекта капитального строительства недостатки не являются основанием для отказа в выдаче разрешения на ввод. В настоящее время застройщиком и силами его субподрядных организаций по нашему требованию устранено большинство выявленных недостатков.

По поводу цоколя дома: у администрации Волховского района есть разъяснение комитета строительного надзора и государственной экспертизы Ленинградской области, что в представленной проектной документации дома подвальное помещение не является надземным этажом в связи с тем, что верх его перекрытия находится выше средней планировочной отметки земли менее чем на 2м. Фактически это технический подвал, где размещены все необходимые инженерные коммуникации. Эти помещения в соответствии с муниципальным контрактом являются общей долевой собственностью собственников квартир.

Вручение ключей и переселение жителей из аварийных и ветхих домов планируется после устранения всех выявленных недостатков. Также следует учесть, что в соответствии с федеральным законом №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных жилых домов и иных объектов недвижимости» и гражданским кодексом РФ гарантийный срок для объекта долевого строительства составляет пять лет. Дольщик, т.е. администрация Волховского муниципального района вправе предъявить требования застройщику в связи с ненадлежащим качеством работ при условии, что такое качество выявлено в течение гарантийного срока, и в адрес ООО «Нева Инвестстрой» неоднократно направлялись, и будут при необходимости направляться в будущем требования об исправлении обнаружившихся недостатков. Поэтому права будущих жильцов, а это волховчане, проживающие в 11 признанных аварийными и ветхими домах, никак не нарушаются.

Приложение

Из письма Комитета государственного строительного надзора и государственной экспертизы Ленинградской области от 10.07.2012г. № 01-617/12-0

Главам администраций муниципальных образований Ленинградской области:

« Основаниям отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию является несоответствие параметров построенного, реконструированного объекта капитального строительства проектной документации. Согласно статьи 1 п.14 Градостроительного кодекса РФ под параметрами построенного объекта понимается высота, этажность, площадь, объем.

Поэтому при осмотре построенного объекта капитального строительства специалисты администрации муниципального образования могут самостоятельно установить соответствие построенного объекта этим требованиям.

Вместе с тем, представители Госпожнадзора, Роспотребнадзора могут отмечать недостатки объекта, которые не являются основанием для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, тем не менее, данные замечания будут фигурировать в акте осмотра».